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        廣州市中級人民法院-合同糾紛勝訴案

        [日期 : 08-05 16:30]

        廣東省廣州市中級人民法院

        2020)粵01民終8404號

        上訴人(原審原告):張某某,男,1954年12月6日出生,漢族,身份證住址:廣州市番禺區。

        委托訴訟代理人:孫律師。

        被上訴人(原審被告):廣州金湖某某房地產開發有限公司。住所地:廣州市從化。

        法定代表人:陸某某,職務:總經理。

        委托訴訟代理人:余科良,北京市安博(廣州)律師事務所律師。

        委托訴訟代理人:唐迎曉,北京市安博(廣州)律師事務所實習律師。

        上訴人張某某因與被上訴人廣州金湖某某房地產開發有限公司(下簡稱金湖公司)合同糾紛一案,不服廣州市白云區人民法院(2019)粵0111民初29063號民事判決,向本院提起上訴。本院于2020年4月15日立案受理后,依法組成合議庭進行審理。本案現已審理終結。

        張某某上訴請求:撤銷一審判決,并改判支持我方全部訴訟請求,訴訟費及其他費用由對方承擔。事實與理由:一審法院認定事實有誤,適用法律不正確。第一,《金湖某某認購書》(下簡稱認購書)與協議書不是正常意義的原協議與補充協議的關系,相反,因金湖公司一房兩賣,認購書已經在根本上無法履行,無補充可言,依法解除是必然的。在此情況下,雙方才重新簽訂協議書,盡管這份協議在形式上并不十分詳盡,但合同的主要內容(包括簽訂主體、合同標的、交易金額、履行方式等)已經完備,明顯不是簽一份合同的補充,而是一份新的協議。第二,在(2005)云法民一初字第513號案(下簡稱513號案)訴訟過程中,雙方都未出示協議書,充分說明該協議書是雙方后來達成的新協議,即便在513號案進行時,雙方也有繼續履行該協議的共識。第三,從協議書內容可知,該協議書的交樓方式是轉按揭,即是在一手樓之后的二手樓交易,與認購書交易基礎完全不同,更說明是一份全新的協議。第四,一份買賣合同的解除,只能解除該合同所對應的買賣合同關系,雙方是否存在其他未解除的合同關系需具體分析,本案雙方就存在第二份協議即第二個買賣合同關系。第五,關于公章問題,一審在我方已經委托鑒定機構出具鑒定意見的情況下,僅根據金湖公司確認其2017前的公章已經遺失,而未作具體調查核實即認定訴訟參與人具有訴訟的主體資格,未盡到謹慎全面的審查義務。特提出上訴。

        金湖公司辯稱,一、協議書是我方與張某某之間房屋買賣合同關系的補充協議,并非新設的法律關系,該房屋買賣合同已經513號案調解書予以解除,張某某已經無權要求繼續履行。協議書的簽訂時間是2002年9月4日,僅補充了認購書中的履行方式,對房屋買賣合同關系的主體、標的等內容均沒有變更,是認購書的補充協議,雙方不存在因協議書產生一個新的買賣合同關系。自認購書簽訂之日起,雙方的房屋買賣合同關系一直存在,直到513號案調解書雙方協商解除后才終止。我方已向對方履行損失賠償義務,對方卻未履行返還房屋義務,企圖通過協議書虛構房屋買賣關系,毫無依據。二、一審過程中,我方法定代表人陸某某已親自到法院接受詢問,一審法院核實了其身份及委托本案代理人代理的事實,并制作了詢問筆錄,對方在明知此事實的情況下始終不尊重我方的主體地位,干擾本案審理進程,與其提起本案訴訟的初衷完全相違背,請求二審法院駁回其上訴。

        因本案糾紛,張某某于2019年8月13日向一審法院起訴請求:1.判令金湖公司為張某某辦理廣州市白云區XX街XX號XX房的轉按揭過戶手續,過戶至張枚生名下;如不能過戶,則判令金湖公司以該房產現有市值(以法院評估價為準)減去原《認購書》認購價格之間的差額為標準,賠償張某某經濟損失(以金湖某某涉案戶型交易價約300萬元計,賠償金額約為280萬元);2.本案訴訟費用由金湖公司承擔。

        一審法院認定事實:2000年6月30日,廣東從化某某旅游公司(甲方,以下簡稱天湖公司)與黃某某簽訂《商品房預售合同》,約定:甲方將位于金湖某某XX第XX層XX號的房屋預售給乙方;該商品房建筑面積127平方米,售價為614680元;乙方于2000年6月30日前支付全部房價款的10%即61468元,于2000年10月30日前支付全部房價款的20%即123212元,剩余43萬元辦理銀行按揭;甲方須于2000年12月31日前將經竣工驗收合格并符合本合同附件二所規定的裝飾和設備標準的商品房交付乙方使用。

        同年7月6日,上述《商品房預售合同》辦理了預售合同登記手續。

        同年9月1日,張某某(乙方)與金湖某某房地產項目(開發商天湖公司)的銷售商廣州市某某置業顧問有限公司(以下簡稱邦友公司、甲方)簽訂《金湖某某認購書》,約定:乙方認購位于中國廣州市沙太北路320-324號金湖某某XX棟XX層XX單位;該物業為住宅,建筑面積約為128平方米;認購價399226元;定金1萬元須于簽署本認購書時付清;首期(樓款的10%)39381元須于2000年9月11日前付清;第二期(樓款的20%)79845元須于2000年10月11日前付清;另樓款的70%即27萬元須于2000年11月26日前辦理銀行按揭;綜合費用為樓價的2.3%即9182元,于2000年9月11日前支付1.5%,即5988元,另0.8%即3194元于甲方發出該物業交付使用通知書后十天內付清;……。

        2002年8月2日,金湖公司向張某某開具129226元的購房款發票。

        同年9月4日,金湖公司(甲方)與張某某(乙方)簽訂《協議書》,約定:茲有乙方購買甲方開發金湖雅苑XX單元,由于甲方工作上的疏忽,造成了買重單元的情況,現經甲乙雙方協商達成以下協議:1.乙方同意以轉按的方式來購買該單元。2.乙方在辦理轉按手續的有關費用,按認購該單元的金湖某某認購書上所約定的一手樓費用標準為準支付,超出部分由甲方支付。

        2005年1月31日,張某某以天湖公司、金湖公司為被告向一審法院提起訴訟。一審法院以513號案立案審理。張某某在起訴狀中主張以下事實:2000年9月1日,張某某與天湖公司委托的銷售商邦友公司簽訂《金湖某某認購書》,認購由金湖公司開發經營的金湖雅苑XX棟XX層X座房產。后張某某依約支付了房款119226元。天湖公司、金湖公司于2001年2月17日向張枚生交付房屋使用至今。在張某某支付部分房款后,天湖公司、金湖公司一直未與張某某簽訂正式的《商品房預售合同》。后經了解,天湖公司、金湖公司就涉案房屋又與他人簽訂認購協議,并辦理了登記備案手續。天湖公司、金湖公司存在一房兩賣的事實,致使張某某購房目的難以實現。據此,張某某請求法院判令:1.解除張某某與天湖公司委托的銷售商某某公司于2000年9月1日簽訂的《金湖某某認購書》;2.判令天湖公司、金湖公司返還已付房款129226元,賠償各項損失128774元(包括稅費、咨詢費、裝修費等),上述款項合計258000元,并由金湖公司和天湖公司承擔連帶責任。

        同年3月23日,513號案經一審法院主持調解,雙方當事人自愿達成如下協議:1.解除張某某與天湖公司委托的銷售商某某公司于2000年9月1日簽訂的《金湖某某認購書》;2.天湖公司、金湖公司共同返還張某某已付房款129226元,共同賠償張枚生稅費、咨詢服務費、房屋裝修費各項損失共128774元,合計258000元(從2005年4月起分10期逐月償還,每期償還25800元,在月25日前付清);若有一期無按時給付,則張某某可對尚欠款項全額向法院申請執行;3.在天湖公司、金湖公司付清上述款項后30天內,張某某將位于廣州市白云區沙太路金湖雅苑XX棟XX層XX座房屋退還金湖公司管業;4.本案受理費8381元,由張某某負擔。

        2010年1月15日,黃某某向中國工商銀行股份有限公司廣州某某中路支行歸還了涉案房屋的銀行貸款43萬元。

        2017年8月17日,廣州市國土資源和規劃委員會核發了涉案房屋的不動產權證。上述不動產證的登記權利人為黃祥偉。

        2018年4月26日,金湖公司向一審法院繳交(2005)云法民執字第2813號案執行款424100.4元。同年7月20日,金湖公司又繳交上述案件執行款46827元。之后,金湖公司已就返還房屋申請一審法院對張枚生進行強制執行。

        一審訴訟中,張某某提交了一份自行委托的《司法鑒定意見書》,擬證明金湖公司在本案提交的證據清單上的印章與其提交的證據《協議書》中金湖公司的印章不是同一枚印章蓋印,對金湖公司主體資格及出庭人員的授權有異議。

        對此,金湖公司答復確認其2017年前的公章已遺失,后使用現公章至今。訴訟中,一審法院傳喚金湖公司的法定代表人陸某某來法院接受詢問,確認本案訴訟委托手續真實。

        一審法院認為,根據合同法的相關規定,合同解除是合同權利義務終止的情形之一。在513號案中,經一審法院主持,張某某已與天湖公司、金湖公司就解除涉案房屋的商品房買賣合同關系及返還購房款、違約損失賠償問題達成調解協議。一審法院也根據雙方的調解協議制作了民事調解書。至此,雙方的房屋買賣合同關系已終止。

        在本案中,張某某提供的《協議書》是在房屋買賣合同關系終止前兩年訂立的。從合同內容來看,《協議書》并非孤立,而是變更商品房買賣合同中履行方式的補充協議。之后,張某某提起513號案件訴訟,提出解除商品房買賣合同關系,不再主張繼續履行。雙方就此達成合意。因此,在513號案件民事調解書生效后,《協議書》的權利義務終止。現張某某以已終止的《協議書》主張繼續履行,缺乏事實、法律依據,一審法院不予支持。

        張某某反映,《協議書》上金湖公司公章與金湖公司現使用公章不一致,其對金湖公司訴訟主體資格及出庭人員授權合法性有異議。對此,金湖公司答復確認其公司之前曾遺失公章,現公章于2017年起啟用的事實。而且,一審法院已對金湖公司法定代表人陸某某的身份及關于委托訴訟代理人的意見、手續進行復核,并無異常。因此,張枚生提出的異議不能成立。

        綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第九十一條第二項,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定,一審法院于2020年2月10日判決如下:駁回張某某的全部訴訟請求。案件受理費27600元,由張某某負擔。

        本院二審期間,雙方當事人均未提交新證據。

        本院經審理查明的事實與一審法院查明事實一致。

        二審期間,張某某稱協議書中約定的“轉按”是指二手買家和一手買家就已經辦理預售登記備案的房屋簽訂房屋買賣合同,需要把一手買家欠銀行的貸款辦理涂銷,涂銷之后再由銀行按揭給二手買家。張某某并確認在案涉協議書簽訂之后,其未與案外人即金湖公司一房二賣的另一個買家黃某某簽訂過房屋買賣合同,也未另行向金湖公司或案外人支付過購房款。金湖公司則認為協議書約定的“轉按”是指把涉案房屋的銀行按揭手續從案外人名下轉到張枚生名下。

        本院認為,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條:“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的,不予審理,但一審判決違反法律禁止性規定,或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外”的規定,本院僅圍繞當事人的上訴請求進行審理。根據雙方的訴辯意見,本案二審爭議焦點為張某某能否根據案涉《協議書》主張金湖公司為其辦理房屋過戶手續或進行賠償,對此,本院評析如下:

        關于協議書和認購書的關系。從協議書約定內容來看,協議書是在張某某知曉金湖公司將其在認購書中所購買的金湖某某錦華閣XX單元有重復銷售的情況之后才與金湖公司協商達成協議書,約定以轉按的方式來購買該單元,費用仍按認購書標準支付。可見,協議書的簽訂主體、標的、價款均是與認購書一脈相承,是雙方在簽訂認購書之后發現按認購書約定的交易方式無法交易之后就張枚生向金湖公司購買涉案房屋達成的補充協議。如果按照張枚生所主張的,協議書與認購書是兩份互相獨立的協議,且按照張某某對協議書約定的轉按的解釋,其簽訂協議書購買房屋的交易對象則非金湖公司,而是金湖公司一物二賣的另一個買受人黃祥偉,與協議書的簽訂主體顯然不同。因此,協議書并未在認購書之外另行在張枚生與金湖公司之間成立房屋買賣合同關系,張某某主張認購書解除后其仍然根據協議書與金湖公司之間存在案涉房屋買賣合同關系,依據不足,本院不予采納。張某某確認其在簽訂協議書之后,未與案外人黃某某簽訂過房屋買賣合同,也未另行向金湖公司或黃某某支付過購房款,而其在協議書簽訂兩年多以后,以金湖公司一房二賣、其無法實現購買涉案房屋的目的為由起訴主張解除其與金湖公司、天湖公司之間的認購書,同時主張金湖公司退回其已經支付的房款并賠償其損失,該案調解書支持了張某某的上述請求并同時規定張某某需向金湖公司退還房屋,因此,張某某與金湖公司、天湖公司因買賣涉案房屋而成立的合同關系在該案已經清結,張某某在該案調解書作出之后,又提起本案訴訟主張金湖公司根據協議書為其辦理涉案房屋過戶手續或賠償損失,沒有依據,一審法院不予支持并無不當,本院予以維持。

        至于金湖公司的訴訟主體和代理人問題,一審法院已經傳喚金湖公司法定代表人對其公章和授權情況作出確認,一審法院在此基礎上作出的認定合法合理,本院予以確認。二審期間,張某某對此提起上訴的理由與其在一審主張的觀點、理據相同,現其既未有新的事實與理由,也未提交新的證據予以佐證自己的主張,故本院認可一審法院對上述問題的分析認定,依法應予維持。

        綜上所述,張某某的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

        駁回上訴,維持原判。

        二審案件受理費27600元,由上訴人張某某負擔。

        本判決為終審判決。

        審判長  張明艷

        審判員  韓志軍

        審判員  譚紅玉

        二〇二〇年五月二十八日

        書記員  眭 翹

                                                          郭蔚琳


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